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房地产行业德国房地产市场

发布时间:2019-11-10 22:19:10

房地产行业:德国房地产市场

长期看,德国房价变化趋势与其宏观经济、居民收入、人口变化密切相关。德国房价两阶段:①阶段年,房价高增长期。②阶段年,房价低增长期。相对应,德国GDP 年均增速达到7.8%,而年,GDP年均增速大幅下降为2.3%;从1993年后,德国居民工资和收入下降后步入低增长期;年代德国城市化处于快速增长期,96年之后,城市化率几乎达到顶点。

德国整体房价较低,与其合理的货币供应量、充足的住房供应、均衡的城市发展模式以及成熟的住房制度等有关。2009年,德国人平均月收入欧元,普通住宅均价欧元/平米,房价收入比约3.1倍。而我国,2010年人均可支配月收入1592元人民币,商品住房成交均价4723元/平米,房价收入比约7.4倍。

合理的货币供应量。年德国房价持续上涨的26年间,德国(M2增速-GDP增速)的均值为5.7%,我国年的26年间,(M2增速-GDP增速)的均值高达11.9%。年,德国M2/GDP介于0..34,而我国年M2/GDP从0.58上升至1.82。

德国充足的住房供应。1995年德国住房3499万套,人口约8200万,户均拥有1.28套住房,住房处于明显的供过于求的状况。而我国2009年户均城镇家庭仅拥有0.81套住房,处于明显的供不应求。

德国均衡的城市发展模式,避免了人口的过分集中。体现在:1、单个城市人口规模很小,但其数量多且分布均匀。2、德国有便捷的交通络和发达的汽车工业。德国每平米公里土地有铁路和公路0.75公里,8000万人共拥有4000万辆汽车。而我国截至09年底,每平方公里土地仅有铁路和公路0.38公里。3、德国大中小城市之间以及城乡之间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。

德国住房制度对控制房价起到了积极作用。1、与中国不同,德国坚决否定房地产“支柱产业”说。2、多元化的住宅供应体系。德国土地私有,所以政府鼓励自建房、合作建房,从而提高了住房供应的效率,同时打破开发商对房屋供应的垄断。德国的自建房比例高达61%、开发商建房仅占38%。3、高税制遏制炒房。在德国从事地产买卖涉及税种包括土地税、土地购买税及资本利得税,重重高税负打击了炒房行为。其中,持有环节的土地税率约为0.35%;买卖环节的土地购买税约为3.5%,资本利得税为收益的25%。4、繁荣的租房市场。2006年德国的自有住房率仅为41.6%,租赁住房率达58%。租房市场的繁荣,很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。5、独立的房价评估机制。德国各类地产价格不是由房地产商或政府说了算,而是由独立的地产评估师来评估认定。6、法律手段对房价涨幅进行管制。房价超过合理价的20%,出售者将被罚款;超50%,出售者则可能获刑。

对我国的借鉴意义:1、增加供应是解决高房价的根本之道;2、发展城市圈,缩短区域差距;3、降低地方政府对房地产依赖度,改变土地财政;4、大力发展利于租房人的租赁市场;5、对房价进行必要的管制。

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