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合作建房项目悄然变身房地产投资

发布时间:2019-04-23 17:53:19

还记得合作建房吗?还记得一个叫赵智强的温州人吗?这个在2006年颇为火爆的事情和一度处于风口浪尖的人,如今又要回到我们的视野了。

近日,赴温州合作建房项目理想家苑的现场。在那里了解到,这个当时在全国颇受关注的项目历时五六年后,有望在今年完成交付。而发起人赵智强还表示,在温州模式成功后,合作建房模式将移植北京。

理想家苑今年有望交付

2006年底,由担任温州市市场营销协会秘书长的赵智强发起、256名社会人士参与的全国个人合作房项目在温州率先破冰,据介绍,这个名为理想家苑的项目总投资1.8亿元人民币,规模为7幢16层以下的小高层和多层建筑,共计25000平方米,256套。

在温州市龙湾区江前路,理想家苑的施工现场,看到,几幢建筑物的外部已初步建设成型,数十名工人正在行进大楼的内部装修。现场施工方、中城集团的相关施工负责人告诉,项目虽然开始得早,但中途断断续续停工了一两年,直到2010下半年才陆续恢复开工,根据现今进度,预计到2012年7月可基本完工。

合作建房是个新生事物,省市各级政府及各部门从未经历过,所以我们温州的项目从开始至今五六年里,耗费时间的,不是集资、拿地或建造,而是各种立项审批环节。赵智强告诉。

合作建房项目在温州搞起来之后,我们把北京选为第二个城市,首先是因为北京作为首都,影响力更大,如果合作建房在北京也能够顺利推进,那对这种模式未来的全面铺开可谓事半功倍。

据他透露,目前在北京已经选好了目标地块,并找好了委托建房的房开公司,而要求参与的会员也已达到300多人。未来我们预计还会扩展到五六百人,规模肯定比温州来得大。赵智强说。他还透露,未来如北京项目推进顺利,还准备把合作建房推广到更多地区,杭州也是我们的计划中,这两天我就会去杭州看地。

合作建房

对楼市冲击不大

目前,对于合作建房模式,业界讨论众多,大多集中在这种新兴模式自身的意义以及对业界的影响上。

温州大学房地产研究所所长、教授石海均在接受新华社采访时表示,合作建房对楼市没有多大影响。合作建房本质上是一项投资行为,所有运作流程与房地产开发一样,只不过投资者从开发商变成了多名个人或团体,开发者从房产开发商变成代建者,而结果合作建房者即使有可能拿到房子,也是从公开销售渠道购到的,不能保证谁投资、谁得房、谁领证。

因此,合作建房没有多大实质意义,还不能称作是一种模式,但可把它看作是房开公司多样化的一种探索,或是一种推动楼市发展、推动房地产开发的新形式,有借鉴和积极的意义。石海均说。

中国社科院工业经济研究所主任、经济学教授曹建海在接受新华社采访时也表示,合作建房是一种个人变相开发房地产的行为;如果投资者能获得房子,其购房成本是较低的,能冲击高房价,并使工薪阶层或中等收入者通过自建解决住房,也能缓解政府建设保障房的财政压力。在过程中,既要注意风险防控、建立起公信力,还要用制度防止有集资人趁机投机炒房。

合作建房的意义究竟在哪里?真的会对房地产业产生冲击吗?对此,合作建房项目的发起人赵智强认为,合作建房是顺应市场需求诞生的,但对现有房产市场的格局还不会造成大的冲击。

中国人的传统观念就是居者有其屋,现今的房产市场原先有商品房,之后有经济适用房,但同时有很大一部分人,既买不起商品房,又买不到经济适用房,合作建房满足了他们的需要,是市场细分的需求,就应该是一种进步。赵智强说。

他强调,合作建房的意义并不仅仅关注让穷人住上房子, 参加合作建房的人有工厂工薪族,也有企业高级白领,是大多数人获得相对低价的房产的方式和选择。

合作者终并不一定能拿到房

然而,与当初许多热情高涨的参与者、支持者初衷相悖的是,根据现有政策,合作建房模式下的理想家苑终获得的施工许可证,并不是以个人合作建房的名义,而是以普通商品房的开发程序报批的。为此,每个楼盘必须实行公开销售,当初参与集资买房的人,可能拿不到房子,而不得不转换身份为投资者。

而温州市房管局相关负责人在接受《温州》等媒体采访时公开表示,据2007年3月1日起实行的《温州市区商品房上销售管理办法》规定,市区内的商品房实行上销售, 理想家苑也不例外。如此一来,房源将向社会公开销售,参与集资的200多名会员将作为项目投资股东,按投资比例分红。

对此,赵志强也坦言,尽管合作建房初衷是让更多原本买不起房的通过这一渠道拥有自己的理想家园,但在政策下,投资建房者终未必能确保获得房子。他表示,目前,发起方已向参与合作建房的人员每人初步分配了房源,但终结果,仍要与有关部门作进一步沟通。

就算拿不到房子,初参与者成为投资者,这笔支出也是稳赚不赔的。赵智强强调。如果仍要按照政策上销售,会员分配到的房子售出后扣除各种费用,利润归出资人自身。而目前,理想家苑地块的价格已经从2006年的几千元飙升到现在的3万元,从投资的角度来讲,比较附近楼盘的价格,还是划算的,对参与者来说,当初这笔钱能够越滚越大,也充裕了买房的资本。

尽管如此,有鉴于这样的现状,赵智强在京开展合作建房项目时,会首先向会员声明不一定能拿到房;而在人员筛选上,也比温州严格不少。有了温州项目的经验,我们在召集人员时,主要都是面向那些购买首套房的人群,而那些炒房的投资者,我们是坚决拒绝的。(:兆丹)

预计房价比周边便宜四成左右

赵智强宣称,理想家苑预计终房价比周边商品房低40%左右。这个价格是如何得出的?他表示,的节省在于房开公司的退居幕后,在项目中只负责出面拿地、代工建设,而省去了传统房开项目中的融资成本、销售成本、房开公司利润、公关费用、企业所得税等开支,这几部分加起来,约占一个项目总支出的40%。

据介绍,在理想家苑项目中,扮演这一角色的是一家来自瑞安的正元房地产开发有限公司。根据协议,除了在拿地时代表集资者们出面拍下地块,其余时间都作为代建单位,所有建房费用均由集资者们自掏腰包,开发商只收取包括地价、建筑成本在内的总造价2%的管理费。

赵智强表示,在现有政策下,合作建房与房产商的合作是无奈、也是必然之举。因为经营性土地不会出售给个人或社会团体,只有房产商出面拿地才合乎法律程序,但如果光靠集资者自己出钱出力组建一个房产公司,代价又太大了,违背了当初低价建房的初衷。

而这样的合作,其中又有许多微妙之处。赵智强向坦言,初在温州找房开合作时,自己也曾询问过一些房产大佬的意见,而他们对此都表示不感兴趣。

如今,国内楼市面临史上严厉的调控政策。赵智强笑称,这反而给合作建房创造了大举前进的机会。

选中现在这个时机把合作建房推广到北京去,我们正是基于你进我退的想法,现在房开公司面临市场低迷,不敢轻易拿地、做项目,对我们来说正是拿地、建房的好时机,像温州理想家苑一样,我们当时拿这块地时,也正好遇上政策利好,许多开发商顾虑利润空间而不敢竞价拿地。

合作建房成功关键是信任

赵智强对表示,之前许多人认为,合作建房之所以能在温州率先成功,是因为温州民间资金活跃,温州人喜欢合作搞项目,出手又大方。但真正原因并不在资金的观念上,而是在信任上。

我经常在全国跑,发现合作集资建房在其他许多城市,大多停滞在拿地这个环节,不是因为这些地方没有资金,还是一个合作问题;拿温州来说,我们能拿到地,除了政府没有给太多的压力,主要是我们凭借营销协会这个平台以及银行监管资金等措施,取得了会员的信任。赵智强说。

据介绍,为了给出资会员们一颗定心丸,赵智强找到了当地的银行合作,将会员的集资资金都存入固定账户,由银行监管资金,保证专款专用。同时在协议中写明,每动一笔资金,都要营销协会、开发商、银行以及土地出让方四方盖章签字才行。

之前我们有过几次拍地,会员集资了数千万元的土地保证金,一旦没有成功,就马上将钱退回给各人;就这样通过一系列资金安全监管措施,在会员中间逐步建立了信任感。赵志强说。

(:兆丹)

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